建ぺい率・容積率と延べ床面積の計算
敷地の広さと建ぺい率・容積率を入れると、建てられる建築面積と延べ床面積の上限を計算します。前面道路の幅が12メートル未満のときにかかる容積率の制限と、角地や防火地域での建ぺい率の緩和も入れて計算します。地下室やビルトイン車庫を床面積に入れなくてよい分もわかります。
くわしい条件を変える（なくても計算できます）
計算方法
建築面積の上限 ＝ 敷地面積 × 建ぺい率、延べ面積の上限 ＝ 敷地面積 × 容積率
例：敷地100平方メートル・建ぺい率60%・容積率200%なら、真上から見た広さは60平方メートルまで、床面積の合計は200平方メートルまでです。
容積率は、都市計画で決められた数値と、前面道路の幅から出る数値の、小さいほうを使います。道路による容積率 ＝ 前面道路の幅（メートル）× 用途地域ごとの数値で、道路の幅が12メートル未満のときだけかかります（建築基準法第52条第2項）。
前面道路の幅に掛ける数値
| 用途地域 | 道路の幅に掛ける数値 | 幅4メートルのとき | 幅6メートルのとき |
|---|---|---|---|
| 第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域 | 0.4 | 160% | 240% |
| 第一種・第二種中高層住居専用地域 | 0.4（指定区域は0.6） | 160% | 240% |
| 第一種・第二種住居地域、準住居地域 | 0.4（指定区域は0.6） | 160% | 240% |
| 近隣商業地域 | 0.6 | 240% | 360% |
| 商業地域 | 0.6 | 240% | 360% |
| 準工業地域 | 0.6 | 240% | 360% |
| 工業地域 | 0.6 | 240% | 360% |
| 工業専用地域 | 0.6 | 240% | 360% |
| 用途地域の指定のない区域 | 0.6 | 240% | 360% |
たとえば住居地域で幅4メートルの道路なら、4 × 0.4 ＝ 160%が上限です。都市計画で200%と決められていても、160%までしか建てられません。
建ぺい率の緩和（建築基準法第53条第3項）
防火地域の中の耐火建築物は10%足せます。街区の角にある敷地として特定行政庁が指定したところも10%足せます。両方に当てはまると20%足せます。建ぺい率が80%の地域にある防火地域の耐火建築物は、建ぺい率の制限がなくなります。
用途地域ごとの建ぺい率
| 用途地域 | 都市計画で決められる建ぺい率 |
|---|---|
| 第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域 | 30%、40%、50%、60% |
| 第一種・第二種中高層住居専用地域 | 30%、40%、50%、60% |
| 第一種・第二種住居地域、準住居地域 | 50%、60%、80% |
| 近隣商業地域 | 60%、80% |
| 商業地域 | 80% |
| 準工業地域 | 50%、60%、80% |
| 工業地域 | 50%、60% |
| 工業専用地域 | 30%、40%、50%、60% |
| 用途地域の指定のない区域 | 30%、40%、50%、60%、70% |
床面積に入れなくてよい部分
ビルトイン車庫は、床面積の合計の5分の1まで容積率の計算に入れません。地下室は、天井が地盤面から1メートル以下にある住宅などの部分なら、住宅部分の床面積の合計の3分の1まで入れません。エレベーターの昇降路と、共同住宅の共用の廊下や階段は全部入れません。
自治体の条例で違うことがあります。建築計画は建築士に確認してください。
出典：建築基準法 第52条（容積率）・第53条（建蔽率）（e-Gov法令検索、2026年9月24日確認）、建築基準法施行令 第2条（面積・高さ等の算定方法、自動車車庫等は5分の1）（e-Gov法令検索、2026年9月24日確認）
よくある質問
建ぺい率と容積率の違いは？
建ぺい率は真上から見たときの建物の広さの割合、容積率は全部の階の床面積を合わせた割合です。建ぺい率60%・容積率200%の100平方メートルの敷地なら、1階は60平方メートルまで、床面積の合計は200平方メートルまでです。
道路が狭いと容積率は下がる？
下がります。前面道路の幅が12メートル未満のときは「幅 × 用途地域ごとの数値」が上限になります。住居系なら0.4、それ以外は0.6です。幅4メートルの道路で住居地域なら160%までです。
道路の幅が12メートルちょうどのときは？
道路による制限はかかりません。制限がかかるのは12メートル未満のときだけです。都市計画で決められた容積率をそのまま使えます。
角地だと建ぺい率が上がる？
特定行政庁が「街区の角にある敷地」として指定したところなら10%足せます。角にあれば自動で緩和されるわけではないので、市区町村の窓口で指定を確かめてください。
ビルトイン車庫は床面積に入る？
床面積の合計の5分の1までは、容積率の計算に入れません。それを超える分は入ります。
地下室を作ると広く建てられる？
天井が地盤面から1メートル以下にある住宅などの地下室は、住宅部分の床面積の合計の3分の1までは容積率に入れません。その分だけ広く作れます。