住宅ローンの借り換えの比較
今のローンの残高・金利・残りの期間と、新しいローンの金利・期間・諸費用を入れると、総返済額がいくら変わるかを比べます。
ローンを借り換えるまでの手順
- 比較 今のローンの残高・金利と、新しいローンの金利・諸費用を比べる
- 事前審査 新しい金融機関に申し込み、借りられるかの目安を確認する
- 本審査・契約 通ったら契約し、今のローンを一括で返済する
- 登記 法務局で今の抵当権の抹消登記と、新しい抵当権の設定登記をする
一括返済の手数料や必要書類は、今の金融機関に確認します
計算方法
今のローンと新しいローンを、どちらも元利均等返済（毎月の返済額が同じ）として計算し、これから払う額の合計を比べます。
毎月の返済額 ＝ 残高 × 月利 ÷ ｛1 −（1＋月利）−回数｝（月利は年利÷12）
今のまま ＝ 今の毎月の返済額 × 残りの回数
借り換え ＝ 新しい毎月の返済額 × 新しい回数 ＋ 諸費用
借り換えでは、新しい銀行に払う事務手数料・保証料、抵当権の登記の費用、印紙代などがかかります。諸費用は銀行によって大きく違うので、見積もりの額を入れてください。今のローンを一括で返すときの手数料がかかる場合は、それも諸費用に足します。
変動金利で途中の金利が変わる場合は、この計算と合いません。
計算の意味を説明します。今のローンと新しいローンについて、これから払う額の合計をそれぞれ出して比べます。合計には利息と、借り換えにかかる諸費用が入ります。金利が下がっても諸費用がそれを上回れば、合計は増えることもあります。だから諸費用を含めて比べる形にしています。
例：残高3,750万円・金利2.7%・残り37.5年を、金利1.5%・37.5年に借り換えます。諸費用105万円を入れても支払いの合計は9,570,010円減り、毎月の返済額は132,607円から109,007円になります。
気をつけること。どちらも金利が最後まで変わらない元利均等返済として計算した目安です。変動金利では結果が変わります。団体信用生命保険の保険料や、金利の優遇の条件は入っていません。
出典：この計算は式の定義によるもので、参照する公的な資料はありません。
よくある質問
借り換えのデメリットは？
まとまった諸費用がかかります。事務手数料（借入額の2.2%程度か定額）、保証料、抵当権の抹消と設定の登記費用、印紙代、全額繰上返済の手数料で、合わせて数十万円になることが多いです。金利が下がっても、この費用を上回る節約にならなければ損になります。審査もやり直しなので、収入が減っていたり転職した直後だと通らないことがあります。団体信用生命保険にも入り直すため、健康状態によっては借り換えができません。
借り換えに必要な書類は？
本人確認の書類（運転免許証など）、収入を示す書類（会社員は源泉徴収票と住民税の課税証明書、自営業は確定申告書の控え）、物件の書類（登記事項証明書、売買契約書、重要事項説明書、間取り図）、いま返しているローンの返済予定表と残高証明書が要ります。勤続年数や健康状態を書く申込書も出します。物件の書類は家を買ったときの資料に入っていることが多いので、先に探しておくと手続きが早く進みます。
借り換えの手続きはどのくらいかかる？
申し込みから新しいローンの実行まで、おおよそ1か月から2か月です。仮審査が数日から1週間、本審査が1週間から2週間、契約と実行の日程調整にさらに時間がかかります。実行日にはいまのローンを全額返して抵当権を外し、新しい銀行の抵当権を付けるため、司法書士との日程も合わせる必要があります。いまのローンの返済日と重ならないよう、余裕をもって進めてください。
金利がどれくらい下がれば借り換えたほうがいい？
残高・残りの期間・諸費用によって変わります。金利の差が小さくても残高が大きく期間が長ければ得になることがあり、逆に諸費用で差がなくなることもあります。このツールで実際の数字を入れて確かめてください。
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