住宅ローンの繰上げ返済の計算
ローンの残りの額・金利・残りの期間と、繰上げ返済する額を入れると、「期間短縮型」と「返済額軽減型」のそれぞれで、利息がいくら減るかを比べます。
計算方法
元利均等返済（毎月の返済額が同じ）として計算します。月利は年利÷12です。
毎月の返済額 ＝ 残高 × 月利 ÷ ｛1 −（1＋月利）−回数｝
期間短縮型
毎月の返済額はそのままで、残りの期間を短くします。繰上げ返済した後の残高を、今と同じ毎月の返済額で1か月ずつ返していき、何か月で終わるかと、それまでに払う利息を出します。最後の月は残りの額だけを払います。
返済額軽減型
残りの期間はそのままで、毎月の返済額を下げます。繰上げ返済した後の残高と、残りの回数から、上の式で毎月の返済額を出し直します。
減る利息
減る利息 ＝ 今のままで払う利息 − 繰上げ返済した後に払う利息
同じ額を繰上げ返済するなら、期間短縮型のほうが減る利息は多くなります。返済額軽減型は、毎月の負担を軽くしたいときに向いています。
金利が途中で変わる変動金利や、ボーナス払いがあるローンは、この計算と合いません。繰上げ返済の手数料は銀行によって違うため、含めていません。
2つの型の違いを説明します。期間短縮型は、毎月の返済額を変えずに残高を減らすので、返し終わるまでの回数が減ります。減った回数の分の利息を払わなくてすむため、減る利息は大きくなります。返済額軽減型は、期間を変えずに毎月の返済額を下げる形なので、利息が減る効果は小さくなります。毎月の負担を軽くしたいときに選ぶ型です。
例：残高3,000万円・金利2.25%・残り37年6か月で、150万円を繰上げ返済します。期間短縮型では利息が1,877,561円減り、期間は2年10か月短くなります。返済額軽減型では利息が722,089円減り、毎月の返済額が4,938円下がります。
気をつけること。金利が最後まで変わらない元利均等返済として計算した目安です。変動金利では結果が変わります。繰上げ返済の手数料や、住宅ローン控除への影響は入っていません。
出典：この計算は式の定義によるもので、参照する公的な資料はありません。
よくある質問
繰上げ返済に手数料はかかる？
ネット銀行や、銀行のネット手続きでは無料にしているところが多くなっています。窓口や電話で手続きすると数千円から3万円程度かかることがあります。固定金利の期間中だけ手数料を取る銀行、一部繰上げは無料で全額返済だけ有料という銀行もあります。金額や条件は銀行ごとに違うので、自分の契約の「繰上返済手数料」の欄を確かめてください。1回ごとに手数料がかかる場合は、小分けにせずまとめて返したほうが無駄がありません。
繰上げ返済をしないほうがいい場合は？
住宅ローン控除を受けている期間は注意が要ります。控除額は年末のローン残高をもとに決まるので、残高を減らすと控除も減ります。減る税金より利息の節約が小さければ、控除が終わってから返すほうが手元に残るお金は多くなります。また、繰上げ返済に回したお金は戻ってきません。病気や失業に備える生活費、近く必要になる教育費まで返済に回すと、いざというときに高い金利で借り直すことになります。団体信用生命保険の保障も、残高が減った分だけ小さくなります。
期間短縮型と返済額軽減型、どちらがいい？
払う利息を少なくしたいなら期間短縮型です。毎月の返済を楽にしたいなら返済額軽減型です。このツールで、減る利息の差を確かめてから選んでください。
早く繰上げ返済したほうが得？
同じ額なら、早いほど残りの期間が長いので、減る利息は多くなります。ただし、手元のお金が少なくなりすぎないように注意してください。
よく一緒に使われる計算
同じ分野のほかの計算
