住宅ローンの借入可能額の計算
年収と返済期間、金利を入れると、借りられる額の目安と毎月の返済額を出します。フラット35の基準（年収400万円未満30%・400万円以上35%）を使い、返済負担率20%〜35%を並べて比べられます。年収倍率の実績も出します。
くわしい条件を変える（なくても計算できます）
計算方法
借りられる額 ＝ 年収 × 返済負担率 ÷ 12 ÷ 毎月の返済額（借入100万円あたり）× 100万円
例：年収500万円・返済負担率35%なら、年間の返済に回せるのは175万円、毎月14万5,833円です。金利年3.46%・35年の元利均等返済なら、借りられる額は約3,548万円になります。
返済負担率は、年収に対する年間の合計返済額の割合です。フラット35は、年収400万円未満で30%以下、年収400万円以上で35%以下と決めています。車のローンやカードローン、奨学金の返済もこの割合に含めます。
毎月の返済額は元利均等返済で計算します。金利を月あたりに直した値をi、返済回数をnとすると、借入1円あたりの毎月の返済額はi ×（1＋i）のn乗 ÷（（1＋i）のn乗 − 1）です。借りられる額は1万円未満を切り捨てています。
金利の初期値は2026年9月・借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下で最も多い金利（年3.46%）です。銀行が審査に使う金利（審査金利）は各行が公表していないため、この計算には入れていません。高めの金利を入れて試すと、審査に近い目安になります。
年収倍率は「物件の値段と諸費用の合計 ÷ 世帯年収」です。住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」の実績を、住宅の種類ごとに注記で出しています。
借入可能額の早見表（返済負担率はフラット35の基準・金利年3.46%・35年）
| 年収 | 返済負担率 | 毎月の返済額 | 借りられる額 |
|---|---|---|---|
| 300万円 | 30% | 75,000円 | 18,240,000円 |
| 400万円 | 35% | 116,666円 | 28,380,000円 |
| 500万円 | 35% | 145,833円 | 35,480,000円 |
| 600万円 | 35% | 175,000円 | 42,580,000円 |
| 700万円 | 35% | 204,166円 | 49,670,000円 |
| 800万円 | 35% | 233,333円 | 56,770,000円 |
| 1,000万円 | 35% | 291,666円 | 70,960,000円 |
年収倍率の実績（住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」・全国）
| 住宅の種類 | 年収倍率 | 総返済負担率の平均 |
|---|---|---|
| 全体（平均） | 6.6倍 | 22.8% |
| 注文住宅（土地は持っている） | 6.9倍 | 23.0% |
| 土地付注文住宅 | 7.8倍 | 26.4% |
| 建売住宅 | 6.9倍 | 23.9% |
| 新築マンション | 7.5倍 | 21.5% |
| 中古の一戸建て | 5.3倍 | 20.5% |
| 中古マンション | 5.6倍 | 19.7% |
出典：住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件、住宅金融支援機構【フラット35】金利情報、住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」
よくある質問
年収500万円でいくら借りられる？
返済負担率35%・金利年3.46%・35年で計算すると、約3,548万円です。毎月の返済は14万5,833円になります。金利が年1%低いと借りられる額は増え、期間が短いと減ります。
返済負担率は何%まで？
フラット35では、年収400万円未満なら30%以下、年収400万円以上なら35%以下と決められています。ただし2025年度にフラット35を使った人の総返済負担率の平均は22.8%で、上限いっぱいまで借りている人は多くありません。
年収倍率は何倍が目安？
2025年度にフラット35を使った人の平均では、物件の値段と諸費用の合計が世帯年収の6.6倍でした。種類別では土地付注文住宅が7.8倍、新築マンションが7.5倍、中古マンションが5.6倍、中古の一戸建てが5.3倍です。
審査金利とは？
銀行が「金利が上がっても返せるか」を確かめるために、審査のときだけ使う高めの金利です。各銀行は公表していないため、この計算では入れていません。実際の金利より高い数字を入れて試すと、審査に近い目安が出せます。
借りられる額と借りていい額は同じ？
同じではありません。借りられる上限まで借りると、教育費や修繕費で家計が苦しくなることがあります。この計算では返済負担率20%〜25%の場合も表に出しているので、見比べてください。
フラット35の借入額の上限は？
100万円以上1億2,000万円以下で、建設費または購入価額が上限です。借入期間は15年以上で、「80歳−申込時の年齢」か35年の短いほうが上限になります。申込時の年齢は満70歳未満が原則です。
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