家を売るときの費用と手元に残るお金の計算
売る値段と費用を入れると、売るときにかかるお金の合計と、ローンを返したあとに手元に残る額がわかります。印紙税と抵当権の抹消の登録免許税は公式の額で計算し、仲介手数料などは見積書の金額を入れます。
くわしい条件を変える（なくても計算できます）
売るときにお金がかかる順番
- 売買契約のとき 契約書に収入印紙を貼って印紙税を納め、買主から手付金を受け取る。印紙は通数分が要る
- 引渡しのとき 残りの代金を受け取り、住宅ローンが残っていれば同じ日に銀行で一括で返す
- 同じ日 抵当権の抹消と所有権の移転の登記を申請し、登録免許税を収入印紙で法務局に納める
- 売った年の翌年 利益が出たときは、2月16日から3月15日のあいだに確定申告をする
3,000万円の特別控除などを使うかどうかは、税務署の窓口で確かめてください
計算方法
費用の合計 ＝ 印紙税 ＋ 抵当権の抹消の登録免許税 ＋ 仲介手数料 ＋ そのほかの費用
手元に残るお金 ＝ 売る値段 − 費用の合計 − 住宅ローンの残り
例：3,000万円で売り、土地と建物の抵当権を抹消するなら、印紙税1万円と登録免許税2,000円がかかります。
印紙税（不動産の売買契約書・軽減後）
| 契約金額 | 不動産の売買契約書（軽減後） | 住宅ローンの契約書（本則） |
|---|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 | 200円 |
| 10万円超50万円以下 | 200円 | 400円 |
| 50万円超100万円以下 | 500円 | 1,000円 |
| 100万円超500万円以下 | 1,000円 | 2,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 5,000円 | 1万円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 1万円 | 2万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 3万円 | 6万円 |
| 1億円超5億円以下 | 6万円 | 10万円 |
| 5億円超10億円以下 | 16万円 | 20万円 |
| 10億円超50億円以下 | 32万円 | 40万円 |
| 50億円超 | 48万円 | 60万円 |
売主と買主が1通ずつ持つときは、自分が持つ分の通数を入れてください。軽減は令和9年3月31日までに作る契約書が対象です。
抵当権の抹消の登録免許税
| 登記の種類 | 本来の税率 | 住宅用家屋の軽減 |
|---|---|---|
| 土地を買ったときの所有権の移転 | 1,000分の20（売買は令和11年3月31日まで1,000分の15） | なし |
| 新築した建物の所有権の保存 | 1,000分の4 | 1,000分の1.5 |
| 建物を買ったときの所有権の移転 | 1,000分の20 | 1,000分の3 |
| 住宅ローンの抵当権の設定 | 1,000分の4 | 1,000分の1 |
| 抵当権の抹消 | 不動産1個につき1,000円（20個以上は2万円） | なし |
不動産1個につき1,000円です。20個以上をまとめて申請するときは2万円になります。
入っていないもの
譲渡所得の税金は入っていません。買ったときの値段より高く売れたときは、所得税と住民税がかかることがあります。マイホームには3,000万円の特別控除があります。
仲介手数料は上限だけが法律で決まっています。上限の額は不動産の仲介手数料の計算で出せます。
出典：国税庁 No.7108 不動産譲渡契約書と建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置（2026年9月25日確認）、国税庁 No.7191 登録免許税の税額表（2026年9月25日確認）、法務局 登録免許税の計算（抵当権の抹消は不動産1個につき1,000円、2026年9月25日確認）、国税庁 No.3214 土地建物を売ったときの収入金額に含める金額（2026年9月25日確認）
よくある質問
家を売るときの費用は何がかかる？
仲介手数料、売買契約書の印紙税、抵当権の抹消の登録免許税、引っ越しや処分の費用です。利益が出たときは譲渡所得の税金もかかります。
抵当権の抹消はいくら？
不動産1個につき1,000円です。土地1個と建物1個なら2,000円です。20個以上をまとめて申請するときは2万円になります。
売った値段よりローンの残りが多いときは？
このツールが足りない額を表示します。手元のお金で足すか、銀行に相談して進め方を確かめてください。
印紙税は売主と買主のどちらが払う？
契約書を作った人がそれぞれの分を納めます。1通ずつ持つなら、自分が持つ1通分の印紙を貼るのが一般的です。
譲渡所得の税金はどう計算する？
このツールには入っていません。マイホームや相続した空き家には3,000万円の特別控除があります。3,000万円特別控除の計算を使ってください。
受け取った固定資産税の精算金は売上に入る？
入ります。譲渡所得の収入金額にふくめます。精算金の額は固定資産税の精算金の計算で出せます。
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