マイホーム・空き家の3,000万円特別控除の計算
売った金額と買ったときの金額を入れると、3,000万円の特別控除を使ったあとの税金と、使わない場合との差を出します。自分が住んでいた家と、相続した空き家のどちらにも使えます。
くわしい条件を変える（なくても計算できます）
この特例を受けるための手続き
- 売った翌年 2月16日〜3月15日に確定申告をする（税金が0円になる場合も申告が必要）
- そろえる書類 譲渡所得の内訳書、住民票の除票の写しなどを用意する
- 空き家の特例 被相続人居住用家屋等確認書を市区町村から取り寄せる
必要な書類は特例の種類で違います。税務署で確認します
計算方法
税金がかかるもうけ ＝ 売った金額 − 買ったときの金額 − 売るためにかかった費用 − 特別控除（最高3,000万円）
例：4,000万円で売り、買ったときの金額が2,000万円、費用が150万円なら、もうけは1,850万円です。特別控除1,850万円を引くと0円になり、税金はかかりません。
税率
| 持っていた期間（売った年の1月1日現在） | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 5年以下（短期） | 30% | 9% |
| 5年超10年以下（長期） | 15% | 5% |
| 10年超・6,000万円以下の部分 | 10% | 4% |
| 10年超・6,000万円を超える部分 | 15% | 5% |
所得税には、その額の2.1%の復興特別所得税が上乗せされます。10年を超えて持っていたマイホームは軽減税率の特例があり、3,000万円の特別控除と重ねて使えます。相続した空き家は、被相続人が持っていた期間を引き継ぐため長期の税率で計算しています。
相続した空き家の特例
控除の上限は3,000万円です。ただし令和6年1月1日以後の譲渡で、相続した人が3人以上のときは2,000万円になります。売った金額が1億円を超えると使えません。
要件を満たす場合の目安です。実際に使えるかは税務署で確認してください。
出典：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例（令和8年4月1日現在法令等）、国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（令和8年4月1日現在法令等）、国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算（令和8年4月1日現在法令等）、国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算（令和8年4月1日現在法令等）、国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例（令和8年4月1日現在法令等）、地方税法 附則第34条・第34条の3・第35条（住民税の率。道府県民税と市町村民税の合計）
よくある質問
3,000万円特別控除はいくら税金が減りますか
もうけが3,000万円までなら、税金は0円になります。たとえばもうけが1,850万円の場合、特例がなければ長期で約375万円かかるところが0円になります。もうけが3,000万円を超えると、超えた分にだけ税金がかかります。
住まなくなった家でも使えますか
使えます。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば対象です。家を取り壊した場合は、取り壊した日から1年以内に売る契約を結ぶことなど、別の要件があります。
相続した空き家はいくら控除できますか
最高3,000万円です。ただし令和6年1月1日以後の譲渡で、相続した人が3人以上のときは2,000万円になります。売った金額が1億円以下であること、昭和56年5月31日以前に建てられた家であることなども要件です。
買ったときの金額がわからないときはどうしますか
この計算では、買ったときの金額を自分で入れる形にしています。資料が残っていない場合の扱いは決まりがあるため、税務署で確認してください。
確定申告は必要ですか
必要です。特例で税金が0円になる場合も、一定の書類を添えて確定申告をしないと使えません。要件を満たす場合の目安です。実際に使えるかは税務署で確認してください。
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